10년 후에도 변하지 않을 "부동산 투자의 정석" (김원철 지음)
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인터넷에서 부동산 관련 정보를 찾던 중 한국일보에 실린 아래 기사를 보고
더 자세히 알고 싶어 읽게된 책입니다.
한국일보 : 경제 : “집값 조정 신호 켜졌다… 내집 마련 잠깐 미뤄야” (김원철 저자 기사)
http://hankookilbo.com/v/16eabe9067cb4ba29d84d7984067273e
한국일고 "기획 > 재(財)야의 고수를 찾아서"에서 부동산 투자에 성공한 분들의 이야기를 접할 수 있으니 읽어보는 것도 추천드립니다.
http://hankookilbo.com/isl.aspx?c=794
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책요약
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불황기에는 아주 핵심적인 부동산에만 집중해야 한다.
> 핵심 부동산이 오르는 폭도 크고 불황에도 크게 가격이 떨어지지 않습니다.
> 핵심 부동산은 모든 사람들이 살고 싶어하는 곳을 말합니다. (편의시설, 교통, 교육, 일자리, 자연환경이 좋은 곳)
> 사람들은 가격이 조금 싸다고 핵심 부동산 아파트를 사지 않고 주변 아파트를 사는데 세월이 흐를수록 그 차이는 커집니다.
> 도로 하나를 두고 아파트 가격이 큰 차이를 보이는 곳이 많습니다.
> 투자 관점과 주거 모두를 생각해야합니다. -
돈이 많아서 생긴 여유가 아니다. 지식이 만들어준 여유다.
"노후에는 더 이상 돈을 벌 수 없다"라는 전제가 깔려 있다. 노후에 돈을 벌 수 없다면 당연히 많은 돈이 필요하다.
그러나 투자의 기술을 익히면 그렇지 않다. 왜 노후에는 돈을 벌 수 없는가? 얼마든지 돈을 벌 수 있다. 아니, 지금보다 더 잘 벌 가능성이 크다. 왜? 우선 종자돈이 더 늘어난다. 그리고 지식이 늘어난다.
풍요로운 삶을 위해 정작 필요한 돈은 그다지 많지 않다.
게다가 죽을 때까지 "돈을 벌 수 있는 기술"이 있다면, 더욱 돈에 대해 여유로워질 수 있다.
> 부동산 공부와 실전 경험을 통해 돈이 벌리는 경험이 하나 둘 쌓다 보면 이런 여유가 생기지 않을까요
> 한번의 성공 경험과 그 경험을 바탕으로 크고 작은 성공을 이어나가는 것이 중요합니다.
> 그렇다고 너무 자만하여 성급하게 투자에 나서면 낭패를 보기도 하지요. -
가격이 오른 지역이 어디인지, 가장 수익률이 높은 부동산 물건이 무엇인지가 중요한 것이지 전체적인 평균을 구하는 게 무슨 의미가 있겠는가?
> 기사와 주변의 이야기에 너무 위축될 필요는 없습니다. 중요한 것은 현장의 소리, 흐름입니다. 그리고 자신의 투자 관점에서 이것을 판단할 수 있어야 합니다. -
우리나라 주택보급률이 100%를 넘어선 지는 이미 오래되었다. 주택 보급률이 높다는 게 실제로 주택이 더 필요 없다는 뜻은 아니라는 걸 이미 알고 있을 것이다. 중요한 것은 자가 주택보급률인데, 자가 주택 보급률의 경우 전국의 50%가 조금 넘고, 서울과 수도권은 50%가 안 된다. 이게 무슨 뜻일까? 우리나라 인구의 절반은 세입자라는 뜻이다.
이 절반에 해당되는 인구는 언제든지 수요자로 변할 수 있다. 뿐만 아니다. 이미 주택을 가지고 있다고 해도 더 넓은 주택 또는 더 좋은 주택으로 옮기고자 하는 수요 또한 늘 존재한다.
> 쓰는데 아무 이상도 없는 휴대폰을 버리고 새휴대폰을 사는 것과 같이 사람들은 새것을 좋아합니다. 아파트라고 다를까요? 단순한 원리입니다.
> 명품입지, 명품아파트는 세월이 지나도 그 가치가 크게 변하지 않습니다. -
3000만원씩 딱 4년만 투자하라
- 평생 돈 걱정 없이 살 수 있는 방법이 없을까?
매년 소액으로 전세를 낀 부동산을 매입하고 전세 보증금 상승분으로 다시 추가 부동산을 매입한 후 자산 규모가 늘어나면, 좀더 상승률이 높은 대상으로 투자를 확대해나가는 것이다.
이렇게 전세 보증금 상승분을 이용해서 하는 투자이기에 나는 이 방식에 "전세 레버리지 투자"라고 이름 붙였다.
1년 동안 모은 3,000만원의 종잣돈으로 전세를 끼고 부동산을 매년 1채씩 구입하기를, 딱 4년간 하라. 그리고 2년에 한 번씩 나오는 전세 보증금 상승분 약 2,000만원으로 그와 비슷한 부동산을 다시 구입한다. 이렇게 10년을 한다.
일단 여기까지 진행하면, 내 자금으로 투자하는 기간은 끝난다. 나머지 기간은 마련한 부동산의 전세 보증금 상승분에서 거두는 자금으로 재투자할 수 있기 때문이다. 이러한 방법으로 계속 이어나가보자.
10년이 되면 무려 23그루의 머니트리가 생기는 것이다. 일단, 여기서 이런 식으 투자는 마무리하자.
10년 후부터는 6% 수익이 나는 수익형 부동산에 투자한다. - 총 주택수 23채 = 매전 평균 2억 3,000만원의 현금흐름 발생 (전세 보증금 상승분)
- 수익형 부동산 총 10채 = 매년 1억 3,860만원의 수익 발생 (월세)
> 성공하는 아파트 투자의 방법론으로 생각됩니다. 어느 정도 규모를 갖을 때까지는 지속적인 투자가 중요한 듯 싶어요.
> 단기 차익에 대한 욕심을 버리고 핵심 부동산을 골라 매입하고 꾸준히 매매차익 & 전세금 상승에 대한 과실을 취한다.
- 부동산의 전세가와 매매가 차이가 적어진 때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 적어진 지역이 매수 대상이 된다.
> 이런 때는 보통 경기가 불황일 때입니다.
- 투자 가치라는 건 수요는 풍부한데 상대적으로 물건의 공급이 제한적일 때 생기는 것이다.
> 수요가 풍부한 곳은 이미 아파트가 자리 잡아 신규 공급이 어렵습니다.
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좀 더 많은 사람들이 찾는 곳, 좀 더 많은 사람들이 우선적으로 거주하고 싶어 하는 곳이어야 한다.
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스스로 열심히 연구하고 그렇다고 판단 내린 것에 과감히 투자해야 한다.
늘 자신의 투자 행위가 맞는 것인지 물어야 한다.
어떠한 경우에도 "오르는 부동산"은 반드시 존재하기 때문이다. -
돈을 벌려고 하기보다는 돈을 활용하는 능력을 배우는 것이 더 큰 투자다.
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부동산 투자 때를 알면 이미 고수다
- 부동산 활황기에는 웬만한 부동산은 모두 가격이 오른다.
물론 자세히 들여다보면 개별 부동산의 가격 상승에도 시차가 있고 상승폭의 차이가 있다.
그러나 중요한 것은 차이가 아니라, 부동산 시장 전체가 활황으로 진입하느냐 하지 않느냐이다.
고수들은 바로 이때를 적절하게 이용한다. 바로 이때가 일시적으로 큰 수익을 가져오는 때이기 때문이다.
전설적인 투자자들은 모두 이때를 이용해서 큰 부를 일궈냈다.
투자법보다 더 중요한 것은 "때"다.
고수가 되고 싶다면 바로 때를 기다려야 하고, 이때가 도래했다면 절대 놓쳐선 안 된다.
때를 잡으려면 우선 시장의 움직임을 주의 깊게 살피고 있어야 하는데, 이게 하루 이틀로 끝나는 것이 아니라 몇 년을 두고 변화를 거듭하기에 오랜 기간 지속적으로 관심을 가져야 한다.
투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다.
기억하자. 투자란 반드시 불활의 끝자락에서 해야 한다. 활황이 시작됐을 때 투자하겠다는 건 이미 늦은 것이다.
그다음 중요한 건 이때 자금이 있어야 한다는 것이다.
불황에서 활황으로 넘어간 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라.