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1년에 5억씩 뛰는 강남 아파트, 그 상한선은 과연?
1. 부동산 시황
부동산 투자 = 서울 아파트.그 중에서도 강남이라는 무언의 공식을 굳게 믿고 계신 분들이 많습니다.
실제 서울 부동산 시장의 상승세는 점점 더 무서운데요. 정부는 서울 및 강남 부동산 값을 잡겠다고 각종 규제를 쏟아내고 있습니다만, 사실 궁여지책이라는 비난은 피하기가 어려워 보입니다.
정부가 내 놓은 다양한 규제를 비웃듯 서울 및 강남권의 부동산 시장은 꾸준한 상승세를 보이고 있기 때문이죠. 반면 지방아파트값은 하락폭이 심화되어 양극화가 갈수록 뚜렷해지고 있습니다.
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신혼부부와 집 없는 중년 등을 위해 대책도 내 놓았지만 소득 제한이나 대출을 어렵게 만들어 불만을 갖는 분들도 많습니다.
부동산 투기를 잡고 진짜 내 집 장만을 하려는 사람을 돕고자 나온 정부정책이..
결과적으로는 오히려 서민들의 내 집 마련을 막는 큰 산이 되고 시장을 양극화하는 부작용만 초래하는 아이러니한 상황 입니다.
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2.최근 일년간의 서울 부동산 시세는?
서울 아파트 중위가격은 2009년 7월 처음으로 5억을 돌파해 큰 반향을 일으켰습니다.그 다음 기점인 6억원에 도달하기 까지는 약 7년 반이라는 시간이 소요되었습니다. (2017년 4월)
그렇다면 7억을 돌파한 시점은 언제가 될까요? 놀랍게도 미래형이 아닌 지난달(2018년 1월), 7년 반 만에 도달한 고지를 8개월 만에 돌파하게 됩니다.
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8년동안 서서히 오른 서울 집값을 단 8개월만에 올려버린 결과가 되었습니다.
결국, 서울, 특히 강남 집값을 잡겠다는 현 정부의 부동산정책은 이것만 보아도 실패했다고 감히 단언할 수 있습니다.
실제 얼마나 올랐는지 체감하시기 쉽게 자료를 첨부합니다
(사진1. 잠실엘스 25평 아파트 1년치 시세변동)
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(사진2-1. 래미안대치팰리스 34평 2017년 1분기 실거래가)
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(사진2-2. 래미안대치팰리스 34평 2018년 현재 매도호가)
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(사진3. 삼성동 힐스테이트 34평 1년 시세변동)
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(사진4. 강남만올랐나? 마포 래미안 푸르지오 34평 1년 시세변동)
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(사진5. 매물이 하나도 없는 동부 이촌동 중대형 단지들, 부르는 게 값이라네요.)
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3.주택시장 양극화
현 정부 부동산 정책의 정수인 8.2 부동산 대책은 큰 이슈가 되었기 때문에 잘 아실 것이라 생각 합니다.8.2 대책 이후, 주택가격은 서울과 지방 간 양극화 현상이 더욱 심화되고 있는 추세 입니다.
표면적으로 서울의 집값이 큰 폭으로 상승한 이유를 들어보자면, 다주택자 규제에 따른 “똘똘한 한 채” 집중 현상을 우선 들 수 있습니다. 또한 8.2 대책 이후 재건축인가 단지의 거래가 불가능 해지면서 향후 재건축 대상이 될 아파트들에 매수세가 집중되었기 때문입니다.
실제로 서울, 과천, 분당권 등 특정 강남권 지역을 제외하면 주택가격은 하락세를 면치 못하고 있으며 특히 창원, 거제, 부산 등 조선업 관련된 지역들의 가격하락 속도가 큰 편입니다.
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4.서울 부동산 상승 요인은?
여러 이유가 있겠지만 서울 부동산 상승 요인은 핵심만 간추리면 5가지 정도로 좁힐 수 있습니다.
향후 여러 대책들이 나왔을 때 해당 요인을 알고 대처하는 것이 중요하기 때문에
꼼꼼하게 읽어 보시면 도움이 될 것 같네요.
①재건축 물량 증가에 따른 멸실 증가
한국은 전세계에서도 몇 안 되는 급격한 압축성장을 기록한 나라입니다.당연히 급성장과 맞물려 특정시기에 주택(아파트)도 집중적으로 건설이 되었고, 재건축 사업 가능연한인 30년을 도래하는 아파트가 본격적으로 증가하는 시점입니다.
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②다주택자 규제로 “똘똘한 한 채” 선호
현 정부가 가장 먼저 시행한 정책은 다주택자들을 압박하는 규제라고 볼 수 있습니다.
부동산 투기를 잡을 목적으로 실 거주 목적의 집 한 채를 제외하고는 규제하겠다는 일환인데요.
하지만 다주택자를 향한 압박은 오히려 커다란 부메랑이 되어 현재 날아오고 있습니다.
다주택자들이 지방 또는 수도권의 아파트는 팔아버리고 “똘똘한 강남 한 채”로 모조리 몰리고 있기 때문입니다. 쏠림 현상은 다주택자를 계속해서 타겟으로 잡는다면 계속될 것 같습니다.
③자사고, 특목고 폐지에 따른 학군 수요 증가
현 정부에서 자사고 및 특목고를 폐지하는 정책을 수립해 학군에도 많은 변화의 바람이 불었습니다.
강남, 목동, 분당 같은 일반학교들의 평균성적이 높은 곳으로 학군 수요가 증가하고 있는 것이 그 예 입니다.
이러한 정책으로 오히려 강남 8학군이 부활하는 조짐을 보이고 있고 서울 강남 학군의 핵심이라 할 수 있는 “강남구 대치동”의 집값 역시 최근 아주 강한 상승세를 보이고 있습니다.
그리고.. 자사고 외고를 폐지한다고 해서 대한민국의 학구열이 줄어들까요? 글쎄요.. 근본적인 해결책은 아니라고 봅니다.
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(자사고 폐지로 분산되어 있던 학군수요가 강남으로 다시 집중........강남을 위한정책인가요)
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④재건축 이슈
재건축의 대표 주자라고 할 수 있는 은마 아파트, 반포 주공, 잠실 5단지 등의 대표 아파트 들이 재건축 허가 및 사업 구체화 등으로 가격이 급등하였습니다.
또한 이런 대표 아파트들의 가격 급등은 주변 집값을 끌어 올리는데도 영향을 미치고 있습니다.
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⑤새집 선호현상
서울 부동산 중에서도 신축 브랜드 아파트 및 재건축 아파트 가격 상승폭이 특히 큽니다.
아무래도 80년~90년대에 집중적으로 건설된 서울의 집들은 점점 낙후되고 있기 때문인데요.
20~30년이 지났기 때문에 ‘새집’에 대한 갈증이 심해질 수 밖에 없는 것 입니다.
실수요자들이 정말 거주하고 싶어하는 새집의 공급이 사실상 수요를 따라가지 못하기 때문에
가격 상승 폭과 맞물릴 수 밖에 없습니다.
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5.앞으로의 부동산 정책
앞에서 말씀 드린 것처럼 현 정부의 부동산 정책으로 결국 양극화 현상 및 집값 상승이라는 결과만 초래되었습니다.
이런 상황이다 보니, 결국 최후의 수단인 “보유세 인상”이 현실화 될 가능성이 매우 높습니다.
제 생각에는 다주택자만 타깃으로 볼 것이 아니라 강남 등 고가주택 1주택자의 과세도 함께 강화하는 정책이 더 타당해 보입니다.
이는 종부세와 함께 다주택자 및 고가주택 보유자들에게는 상당한 부담으로 느껴질 것 입니다.
하지만 보유세율보다 부동산 가격상승률이 높아질 것으로 예상되면 정책 효과는 다시 미미해질 것입니다.
또한 세부담 상한이 있어 상승폭이 예상보다 크지 않을 수 있고 세부담을 세입자에게 전가할 수도 있으므로 큰 효과가 없을 것이라는 예상도 있습니다.
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6.해결책( 순전히 제 사견입니다… ㅎㅎ)
정부의 정책이 자꾸 실질적인 대책이라기 보다는 산으로 간다는 느낌을 지울 수 없습니다.
계속해서 엇박자를 타고 있는데 그 이유는 주요 정책이 수요억제에만 초점이 맞춰져 있기 때문 입니다. 오히려 계속해서 매물의 희소성을 높이고 집 값을 더욱 끌어 올리고 있어 예측된 실패라고 해도 과언이 아닙니다.
제가 생각하는 대안으로는
①강남을 대체할 수 있는 제2의 강남 지역을 육성하여 쏠림 현상 분화
②재건축을 유도하여 공급을 늘리고 강남권 그린벨트 지역을 과감하게 풀어 대규모 물량을 공급.
③강남에 몰려있는 기업들을 수도권으로 이전 유도하여 수요 분산
④GTX(수도권광역급행열차) 등 교통혁명을 통한 수도권 지역의 직주접근성 높임
당장 집값을 잡기 위해 애먼 실수요자들만 타겟으로 할 것이 아니라 장기적 관점에서 공급을 늘리고 수요를 분산하는 방식의 근본적인 재검토가 필요하다고 봅니다.
7.결론
8.2 부동산 대책을 시작으로 내 놓는 규제 마다 사실상 실패했다고 보아도 무방 합니다.
정부는 부동산 대책이 실제 부동산 시장에 먹히지 않는 이유를 진지하게 찾고, 원점에서 재검토해야 할 것으로 보입니다.
거의 끝까지 왔다고 볼 수 있을 정도로 부동산 양극화가 심각해지고 있습니다.
계속 방치한다면 진짜 ‘큰 일’이 날 것만 같은 상황 입니다.
규제만으로 부동산 시장을 교과서 공식처럼 안정시킬 수 있다는 환상에서 깨어나 장기적인 관점으로 다각적인 접근을 해야 합니다.
과열된 부동산 시세가 빨리 안정화되어 진짜 실거주를 원하는 서민들의 주거생활에 부담이 되지 않기를 바라는 바입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
