경매로 돈벌기
부동한 호황기에서는 낙찰가가 시장에서 형성된 가격가 유사하기 때문에 부대 비용을 제외 했을때 가격적인 메리트가 크지 않을 수 있다. 이런 경우 1차에서 바로 낙찰?을 하는 방법을 가져갈 수 있겠지만, 경매 예정 물건을 미리 선점하여 급매처럼 매매하는 방법을 얘기하고자 한다.
경매 진행기간
- 예규대로 정상적으로 진행된다면
- 신청서를 접수한 후 배당요구 종기일 까지 일반적으로 3~4개월 가량 소요
- 배당요구 종기일로부터 1달정도 후에 매각기일이 지정
- 매각이 된 후에도 대금납부까지 1달 반 정도 소요
- 대급납부 후 배당까지 1달 정도 소요
- 즉 신건에 낙찰된다는 가정하에 아무리 빨리 진행된다고 하더라도 최소한 7~8개월 걸려야 채권자들이 대금회수를 할 수 있다는 뜻
- 보통 배당까지 걸리는 기간은 1년 정도로 본다.
> 채권자를 설득시키는 핵심이다.
경매 물건 취하 후 매입하는 방법
- 경매가 넘어가기 직전이나 경매가 진행되는 물건을 싸게 매입할 수 있는 방법
1 나와 친분이 있는 부동산 사장님을 통해서
2 경매물건의 소유자를 만나서 직접 거래 제의 하는 것
3 경매신청채권자가 금융기관이 아닌 일반 회사이고 잔액 배당이 어려운 경우에 그 회사 담당자를 찾아가 매매협의를 할 수 있다
> 채무전액을 배당받지 못하는 상황에서 경매로 진행하면 가격이 더 떨어질 수도 있고, 배당기일까지 시일도 상당기간 소요
> 그러니 경매를 통해 배당받는 금액보다 더 많은 금액을 더 빨리 주겠다고 하면 협상이 가능하다.
4 경매가 진행 중인 물건 뿐만 아니라, 경매예정물건도 검색을 하는것도 좋다
경매 예정 물건 찾는 방법
- 우선 원하는 지역의 경매예정물건(또는 신건) 중 점유자가 소유자고, 은행 등 금융기관이 전액 배당 받을 수 있는 물건을 선택
- 아무래도 은행이나 세금은 다 변제되고 일반 채권자들이 일부 배당받을 수 있는 물건을 찾는다.
- 채권자가 적으면 더 좋다.
- 가급적이면 소유자의 채무가 시세보다 많으면 더 좋다
- 왜냐하면 소유자의 입장에서는 얼마나 파는것이 중요한게 아니라, 본인에게 얼마다 이득이 돌아오는가에 관심이 많다.
- 적정한 금액을 소유자에게 드리겠다고 하면 내가 원하는 저렴한 가격으로 매매협상을 할 수 있어 협상이 수월할 수 있기 때문이다.
- 반대로 소유자에게 배당잉여금이 있다면 경매로 넘어가더라도 장기간 협재 집에서 거주할 수 있을 뿐만 아니라 배당잉여금도 받을 수 있기 때문에 가격 협상에 어려움이 있을 수 있다.
- 흔히 시세보다 채무가 많은데 위험하지 않을까 생각하는데,
- 채권자는 자기가 얼마 배당 받을 수 있을지를 검토한다. 그러므로 후순위 채권자에게는 전액을 주지 않더라도 근저당을 말소할 수 있고 가압류 채권자들의 경우는 그냥 도장값만 조금 쥐어주면 대부분 오케이 한다.
- 괜찮은 녀석을 발견하면, 직접 방문을 해서 소유자를 만나 "경매로 넘어가게 되면 당신에게 돌아가는 금액이 없다"
"하지만 나와 매매거래를 한다면 당신에게 적정한 금액을 지급하겠다" 라는 취지의 얘기를 한 후 생각해보고 연락 달라는 말과 함께 연락처를 남겨두고 오면 된다. (연락이 오는 경우는 많지는 않다.)
채무가 많은 예
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매매 계약 방법시 주의 사항
- 경매가 나오기 직전이거나 경매가 진행중인 물건의 경우 대부분 채권금액이 많다.
- 그러므로 부동산 계약 시 계약금을 매도인에게 지급하면 안되고!
- 중개사 사장님 계좌에 넣어 두어야 한다. 굳이 매매 금액의 10%를 지급할 필요도 없다.
-[IMAGE: https://cdn.steemitimages.com/DQmZWhsU2cWSkNTdd5L7B2SEPMTzbtnGZSNh6QcwWBLsMqB/2_792Ud018svcwi98h8v1lpkd_e981ez%20(1).png] - 예) 경매와 다르게 집도 편하게 구경하고 명도에 대한 부담도 없이 시세보다 2-3천 가량 싸게 매입
- 게다가 명도기간 동안의 금융 비용, 명도비 등 생각하면 경매보다 싸게 구매한거라 생각 됌
- 이 물건의 경우 계약금조로 2천만원 맡김
- 상황에 따라서는 계약과 동시에 총 매매대금을 지급하고 소유권이전등기까지 원스톱으로 하는 것이 좋다.
- 매매계약을 체결한 후 약 2주 정도 후에 소유권 이전 등기를 했는데
- 계약시 계약금은 부동산에 맡겨 두었고
- 1순위 은행의 부채 증명서를 확인하고 담당자와 직접 통화를 하여 해당 부채 금액을 상환하면 근저당권을 말소할 수 있는지에 대해 녹취를 함
- 1순위 은행, 2순위 일반 회사 그리고 세금 일부
- 2순위 경매신청채권자로부터 0월0일까지 채무금액을 상환할 경우 경매를 취하하곤 근저당권을 말소해준다는 내용의 확인서(법인 인감증명서 첨부)를 요청하여 수령
- 잔금 시에는 은행에 최종 상환할 금액을 확인하고, 경매 신청채권자로부터 경매취하서 및 근저당권 말소서류를 확인한 후 은행 및 경매신청채권자에게 직접 지급
- 서류와 돈을 동시에 주고 받는다.
- 법무사에게 경매취하 접수 후 접수 증명원을 보내달라고 요청하여, 접수증명원을 팩스로 받고,
- 은행으로부터는 대출금상환영수증과 더불어 말소비용 영수증을 수령
- 말소비용 영수증을 받는 것은 말소에 대한 확인 차원에서 수령 한 것
- 마지막으로 대법원 인터넷 등기소에서 말소등기 접수 여부를 최종적으로 확인
[IMAGE: https://cdn.steemitimages.com/DQmcbV9zX9w3esL6NSYnxNdLce5pbE9tDHpYmfovyXEWBuj/9_i94Ud018svcd4dgmzu7guia_e981ez%20(1).png]
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주의할 점, 사해행위
- 등기부 상 나타나지 않은 제3의 채권자가 사해행위 소송을 제기할 수 있다.
- 채무자인 소유자가 채권을 회피하기 위해 지인에게 매도했다고 주장을 한다든지 등
- 이런 경우에는 반드시 중개사와 계약을 체결하고 다른 채권자가 없는지 확인해서 서류를 만들어 놓는것이 좋다.
- 경매물건 소유자를 직접 만나서 협상하여 매입하는 경우도 인근 중개사 가셔서 복비주고 하시는게 좋다.
- 채무자와 나는 모르는 사이이고 중개사를 통해 물건을 소개 받았다.
- 그리고 분명히 다른 채권자가 없다고 애기를 했다 라는 식으로 유리한 증거들은 남겨 두어야 한다.
경매가 진행되는 물건 중, 튿ㄱ히 채무금액이 매매금액보다 많은 경우
- 가격이 싼데도 불구하고 매입을 꺼려하시는 분들이 있는데
- 채권자들로부터 채무금액 전액 또는 일부 변제시 말소한다는 확인서를 수령하고,
- 계약금을 매도인에게 지급하지만 않는다면 위험하지 않다고 본다.
- 채권자를 직접 만나서 서류를 받고 돈을 지급하면 안전 하다
경매에서 물건 취하하여 급매?로 매매하기
- 매매가에 육박하여 낙찰된다고 경매를 해야 하나 고민하는 분들
- 명도 때문에 경매에 대해 선입견을 가지고 계신 분들
- 경매를 알면 매매로도 구입할 수 있다는 것이다.
- 그것도 경매보다 저렴하게
참고 블로그
https://m.blog.naver.com/PostList.nhn?permalink=permalink&blogId=hola365